一、对于楼花转让，政府、开发商（卖家）的主流态度
一方面，澳大利亚政府及开发商对楼花转让持保留、甚至反对的态度，因为这样很容易造成炒楼花的现象，对稳定的澳洲房地产市场会有不小的危害。
另外，由于开发商通常都有一些保留项目会在交付前后出售的，如果任由买家随意转让楼花，会极易扰乱开发商的定价及市场。
在这样的态度下，开发商有可能会在购房合同中添加相关条款，以限制或禁止买家在房产交付前进行转让，这也使得最近许多海外买家因海外贷款问题与楼花转让问题的限制焦头烂额。
大家可能不知道，住房销售合同中可以有一种以“买家满意贷款条款”为条件(Subject to Finance)的条款，签署了这种条件的合同后，如果确认无法得到贷款，那么最直接的方式是通过买家律师向卖家提出由于经济/贷款困难无法履行合同交割，请卖家同意解约并退还首付。
然而遗憾的是，通常情况下楼花购房合同不会赋予买家“因不满意贷款而解约“的相关权利。可见，卖家不太可能主动解除合同，而很有在买家无法完成交易后宣布买家违约，以最大限度地保护卖家自身利益。
二、市场上很多潜在新买家都对重回市场的“二手”楼花非常感兴趣
因为“二手”楼花受让对于潜在新买家而言有着以下数点优势：
- 时间优势：一般来说，公寓楼盘的建筑周期在1至3年不等，联排别墅的建筑周期在1年至2年不等，而楼花往往会在将要交付时进行转让（例如交付前3至6个月，一手买家进过贷款评估后发现自己贷款能力不足，而不得已转让楼花），这样市场上部分期待尽快交付的潜在新买家就会开始物业而是的楼花受让。
- 价格优势：由于交付时间的紧迫，部分无力成交的一手买家无奈考虑低价或折扣出售。因此，在2016年下半年开始，市场上纷纷出现各大“XXX州楼花转让网”、“XXX州楼花转让平台”或者“XXX州楼花转让群”，一方面让无力交付的一手买家尽快脱身，另一方面让期待淘到优惠楼花的潜在二手买家得到更多的项目咨询。
- 买家无身份限制：海外买家购买二手房有诸多限制，例如自住、不得出租以及12个月以上连续居住签证等等。但令人欣喜的是，澳洲政府允许海外买家接手因其他原因而导致未能按时成交的期房公寓楼。即无法过户完成的楼花依然可以作为新房卖予海外人士，但是必须符合以下条件：
- 房产合约在所有权过户前已经被终止；且
- 房产第二次销售必须是由开发商直接销售给买家。
但如果新买家身份或比例调整涉及海外人士相关规定的（即不是澳大利亚公民，澳大利亚永久居民或纽西兰公民），需要申请FIRB海外投资管理委员会。如果楼花或土地价格不超过一百万，那么FIRB申请费是$5,500；如果在一百万以上，价格会逐渐增加。
综合上述优势，在贷款政策不断收紧的大环境下，有贷款能力的买家与现金买家成为了市场上的绝对主动者。
三、楼花无法顺利交付，可能面临的法律责任
可是，从楼花的持有者的角度来看，现实就很骨感了。若楼花无法顺利交付，您可能面临一系列的法律责任。
以下为一件合同价为70万澳币的昆士兰楼花于2017年7月交付失败的真实案例，开发商在没收了买家10%首付后，通过律师函的形式向买家索要以下的赔偿：
- 原定交付起买家应缴纳的支出，包含土地税、水费、物业管理费以及保险，逾3000澳币；
- 延期交付所产生的滞纳利息，逾48000澳币；
- 市场销售费用，包含市场支出逾6500澳币，卖家中介佣金逾37000澳币以及相关律师费2000澳币；和
- 其它成本（若再销售失败）。
60万的楼花，在无法交付后，竟收到了索偿合计超过98000澳币的惩罚金律师信！ 除此之外，卖家还将有权利保留进一步诉讼的权利。可见当买家出于弱势的法律地位时，不仅需要承担相关违约责任，还极有可能付出更多超出预算的和解成本。
简单来说，开发商（卖家）往往期待买家可以顺利交割，从而节省他们的时间与再销售成本。倘若买家在无条件合同后实在无力交付；并且通过合理延期交付日或者与开发商谈判，双方仍然未能得到和解协议，那么卖家通常有权利至少没收10%首付或追讨10%首付未付的部分；并且还可以继续向买家追讨再出售时，若低价成交的差价部分。
可能不少海外买家会认为自己并不拥有澳洲国籍或澳洲永久居民身份，在中国无需理会开发商的律师信即可，反正“山高皇帝远”！
但是，我们强烈不建议买家面对法律纠纷时，采取“不理会、不处理”的态度，因为中国与澳大利亚均适用《海牙送达公约》（Hague Service Convention），海外法律法律机构可以向本国公民送达司法文书，并且生效。
因此，在目前贷款市场一片风声鹤唳的局面下，如果作为买家的你面临无法交割的窘境，首先应当尽快咨询您的专业律师，了解有哪些方式可以在交付前转让楼花，以及相应的责任与费用，最大可能地减少自己的损失。
四、图解楼花买卖的3种主流方式，哪一种更合适您？
方式一、交付前直接取消或转售（撤销原合同，签署新合同）
1 Rescind contract终止原有合同，然后再签一份新的合同
适用于卖家同意终止合同，转售给和买方没有亲戚/血缘/夫妻关系人士的情况。
如果买家已经寻找到一个潜在的下家买家；买家可以向卖家提出要求，因为财政困难或其他因素导致自己无法完成这个合同。买家需要得到卖家的许可是否可以终止合同。
这种方法取决于卖家是否同意，如果卖家同意终止合同，那买家跟卖家之间的合同就失效，卖家会跟下一个买家签订一份新的合同，通常价格和条件都不变；但是卖家可能或可能不会要求加价。这种情况下，第一个买家不需要交印花税，印花税由第二买家承担，最后的过户名将会是新的买家。而第一买家最初支付的10％首期款，在终止合同的同时就会由卖家律师从信托账户中退还给第一买家。
关于卖家与第一买家的解约合同也是有门道的，有时候，卖家并不是完全解除第一买家的责任，如果第二买家也不能交割的话，卖家还是可以追究第一及第二买家的责任。虽然这种情况比较少见，但还是要和你的律师仔细确定相关条款。
2 Re-sale
适用于第一买家希望在成交前加价转售的情况。
这种方式是买家自己的合同继续进行，不过买家找到了一个新的下家购买自己的物业，那么买家可以出一份新的合同。在新的合同中，原本的买家成了卖家，合同价格可以由原本的买家定。
在有合同条款限制的情况下，买家在找销售代理出售房产前必须得到卖家的同意，最后成交也需要三方同时在场完成。当然如果合同条款中完全没有提是否需要卖家同意，即，没有限制，买家可以在第一时间联系销售代理出售事宜。
在这种情况其实涉及到两个合同，原买家需要跟买家先成交这个物业（合同一），然后再过户给下家（合同二）；原买家需要交一次印花税，下家也需要按照新的合同交印花税；第一个买家向卖家支付了10%的首期款，第二买家则需要向第一个买家支付10%的首期款。这两份合同的交割需要三方同时同地点进行，物业会最终过户到第二买家名下。第一个买家的合同义务直到最后三方同时同地点成交后才解除。
方式二、直系亲属间转名 （Section 18 (3) of Duties Act 1997 NSW）
直系亲属间转名 （Section 18 (3) of Duties Act 1997 NSW）
这种方式适用于买家自已无法贷款，但是亲戚或朋友可以贷款并且愿意接手房产的情况，并不需要事先征得卖家的同意。
根据新州税法第18条第3款，在房产成交时，过户文件上可以把受让人的名字换成自己的直系亲属(比如配偶，父母，兄妹，子女等)。转让方需要写Statutory Declaration(由律师来准备)。在这种情况下，买家只需要交一次印花税，而买家的亲属只需要交很少的印花税
买家需要准备能证明和亲属的关系的证据，如出生证公证件（上面要显示父母的名字），关系公证件或结婚证等；如果是配偶（含同居配偶）的关系，需要有证据证明在合同签定的时候配偶关系已经存在了。此外转让方需要做statutory declaration和directions (由律师准备这两个文件)，需要在律师或太平绅士面前签字，境外客户需要到澳驻中国领/使馆签字。另外，新加入的亲属也需要提供护照公证书或澳大利亚律师，太平绅士或领事认证过的护照复印本。
在做好这一系列手续后，虽然届时合同首页上的买家名字不变，在做银行贷款的时候就直接以亲属的名义申请，并且在申请的同时向银行提供已经签好的一系列转名文件。
方式三、交付前转售空地
无论在交地前或交地后，如果旧买家不能在4年内完成都应向FIRB海外投资审查委员会报备，并说明不能按时开工的原因，即申请延期开工。如果旧买家在建房前将空地卖出去，则需要另行申请一份“卖地许可”。简单来说，要告诉FIRB为何旧买家无法按时开工，为何要在建房前转卖。只有在获得“卖地许可”之下才能合规的转卖空地。
备注：这里还有其它一些你可能需要知道的信息：
关于印花税
在第一种情况下即使买家已经交了印花税，如果合同作废的情况下印花税可以退回；在第二种情况下买家的印花税是免不了的，并且下个买家也要交印花税（已第二个合同价计算）；在第三种情况下买家依然需要按时交印花税，不过买家的亲属只需要交$10印花税。
请注意，无论以上哪一种方式,如果新买家是海外人士，即不是澳大利亚公民或澳大利亚永久居民（永久居民在转名当天的之前一年需要在澳大利亚住满200天），政府会额外征收房价的8%印花税。
如果您是使用直系亲属之间转名，而原有买家已经交了额外征收的8%印花税，那如果直系亲属还是海外人士，就不需要额外多交8%印花税。
关于海外投资管理局批准（FIRB）
如果加名字，更改名字或更换比例涉及海外人士（即不是澳大利亚公民，澳大利亚永久居民或纽西兰公民），是需要申请FIRB海外投资管理局的批准。
如果房子或土地价格是一百万以下，FIRB申请费是$5700（每年会递增）。如果是一百万以上，价格会逐渐增加。
关于增值税
如果原买家因卖房或转名字而有得到盈利，澳大利亚是需要交增值税的，详情请咨询会计师。
关于过户后转名
在房子成交过户后再转名字，其中一方还建在时转名字是要另交多一笔印花税的（按转移时市价来算）。另外，除非是自住房，还有增值税需要交。
关于遗产继承
我们不能预测政府在未来会不会有遗产税, 但继承会有一定的费用，例如律师费还有法庭申请处理遗产费用。另外也要考虑增值税是否需要交 （尤其是受益人是海外人士的情况）。
希望以上说明有所帮助，请您选择最适合您的方式并告诉您的律师。