About:ozhang@51web.com.au

Rental-serviceDownload

一、对于楼花转让，政府、开发商（卖家）的主流态度 一方面，澳大利亚政府及开发商对楼花转让持保留、甚至反对的态度，因为这样很容易造成炒楼花的现象，对稳定的澳洲房地产市场会有不小的危害。 另外，由于开发商通常都有一些保留项目会在交付前后出售的，如果任由买家随意转让楼花，会极易扰乱开发商的定价及市场。 在这样的态度下，开发商有可能会在购房合同中添加相关条款，以限制或禁止买家在房产交付前进行转让，这也使得最近许多海外买家因海外贷款问题与楼花转让问题的限制焦头烂额。 大家可能不知道，住房销售合同中可以有一种以“买家满意贷款条款”为条件(Subject to Finance)的条款，签署了这种条件的合同后，如果确认无法得到贷款，那么最直接的方式是通过买家律师向卖家提出由于经济/贷款困难无法履行合同交割，请卖家同意解约并退还首付。 然而遗憾的是，通常情况下楼花购房合同不会赋予买家“因不满意贷款而解约“的相关权利。可见，卖家不太可能主动解除合同，而很有在买家无法完成交易后宣布买家违约，以最大限度地保护卖家自身利益。 二、市场上很多潜在新买家都对重回市场的“二手”楼花非常感兴趣 因为“二手”楼花受让对于潜在新买家而言有着以下数点优势： 时间优势：一般来说，公寓楼盘的建筑周期在1至3年不等，联排别墅的建筑周期在1年至2年不等，而楼花往往会在将要交付时进行转让（例如交付前3至6个月，一手买家进过贷款评估后发现自己贷款能力不足，而不得已转让楼花），这样市场上部分期待尽快交付的潜在新买家就会开始物业而是的楼花受让。 价格优势：由于交付时间的紧迫，部分无力成交的一手买家无奈考虑低价或折扣出售。因此，在2016年下半年开始，市场上纷纷出现各大“XXX州楼花转让网”、“XXX州楼花转让平台”或者“XXX州楼花转让群”，一方面让无力交付的一手买家尽快脱身，另一方面让期待淘到优惠楼花的潜在二手买家得到更多的项目咨询。   买家无身份限制：海外买家购买二手房有诸多限制，例如自住、不得出租以及12个月以上连续居住签证等等。但令人欣喜的是，澳洲政府允许海外买家接手因其他原因而导致未能按时成交的期房公寓楼。即无法过户完成的楼花依然可以作为新房卖予海外人士，但是必须符合以下条件：房产合约在所有权过户前已经被终止；且房产第二次销售必须是由开发商直接销售给买家。 但如果新买家身份或比例调整涉及海外人士相关规定的（即不是澳大利亚公民，澳大利亚永久居民或纽西兰公民），需要申请FIRB海外投资管理委员会。如果楼花或土地价格不超过一百万，那么FIRB申请费是$5,500；如果在一百万以上，价格会逐渐增加。 综合上述优势，在贷款政策不断收紧的大环境下，有贷款能力的买家与现金买家成为了市场上的绝对主动者。 三、楼花无法顺利交付，可能面临的法律责任 可是，从楼花的持有者的角度来看，现实就很骨感了。若楼花无法顺利交付，您可能面临一系列的法律责任。 以下为一件合同价为70万澳币的昆士兰楼花于2017年7月交付失败的真实案例，开发商在没收了买家10%首付后，通过律师函的形式向买家索要以下的赔偿： 原定交付起买家应缴纳的支出，包含土地税、水费、物业管理费以及保险，逾3000澳币；延期交付所产生的滞纳利息，逾48000澳币；市场销售费用，包含市场支出逾6500澳币，卖家中介佣金逾37000澳币以及相关律师费2000澳币；和其它成本（若再销售失败）。 60万的楼花，在无法交付后，竟收到了索偿合计超过98000澳币的惩罚金律师信！ 除此之外，卖家还将有权利保留进一步诉讼的权利。可见当买家出于弱势的法律地位时，不仅需要承担相关违约责任，还极有可能付出更多超出预算的和解成本。 简单来说，开发商（卖家）往往期待买家可以顺利交割，从而节省他们的时间与再销售成本。倘若买家在无条件合同后实在无力交付；并且通过合理延期交付日或者与开发商谈判，双方仍然未能得到和解协议，那么卖家通常有权利至少没收10%首付或追讨10%首付未付的部分；并且还可以继续向买家追讨再出售时，若低价成交的差价部分。 可能不少海外买家会认为自己并不拥有澳洲国籍或澳洲永久居民身份，在中国无需理会开发商的律师信即可，反正“山高皇帝远”！ 但是，我们强烈不建议买家面对法律纠纷时，采取“不理会、不处理”的态度，因为中国与澳大利亚均适用《海牙送达公约》（Hague Service Convention），海外法律法律机构可以向本国公民送达司法文书，并且生效。 因此，在目前贷款市场一片风声鹤唳的局面下，如果作为买家的你面临无法交割的窘境，首先应当尽快咨询您的专业律师，了解有哪些方式可以在交付前转让楼花，以及相应的责任与费用，最大可能地减少自己的损失。 四、图解楼花买卖的3种主流方式，哪一种更合适您？ 方式一、交付前直接取消或转售（撤销原合同，签署新合同） 1 Rescind contract终止原有合同，然后再签一份新的合同 适用于卖家同意终止合同，转售给和买方没有亲戚/血缘/夫妻关系人士的情况。 如果买家已经寻找到一个潜在的下家买家；买家可以向卖家提出要求，因为财政困难或其他因素导致自己无法完成这个合同。买家需要得到卖家的许可是否可以终止合同。 这种方法取决于卖家是否同意，如果卖家同意终止合同，那买家跟卖家之间的合同就失效，卖家会跟下一个买家签订一份新的合同，通常价格和条件都不变；但是卖家可能或可能不会要求加价。这种情况下，第一个买家不需要交印花税，印花税由第二买家承担，最后的过户名将会是新的买家。而第一买家最初支付的10％首期款，在终止合同的同时就会由卖家律师从信托账户中退还给第一买家。 关于卖家与第一买家的解约合同也是有门道的，有时候，卖家并不是完全解除第一买家的责任，如果第二买家也不能交割的话，卖家还是可以追究第一及第二买家的责任。虽然这种情况比较少见，但还是要和你的律师仔细确定相关条款。 2 Re-sale 适用于第一买家希望在成交前加价转售的情况。 这种方式是买家自己的合同继续进行，不过买家找到了一个新的下家购买自己的物业，那么买家可以出一份新的合同。在新的合同中，原本的买家成了卖家，合同价格可以由原本的买家定。 在有合同条款限制的情况下，买家在找销售代理出售房产前必须得到卖家的同意，最后成交也需要三方同时在场完成。当然如果合同条款中完全没有提是否需要卖家同意，即，没有限制，买家可以在第一时间联系销售代理出售事宜。 在这种情况其实涉及到两个合同，原买家需要跟买家先成交这个物业（合同一），然后再过户给下家（合同二）；原买家需要交一次印花税，下家也需要按照新的合同交印花税；第一个买家向卖家支付了10%的首期款，第二买家则需要向第一个买家支付10%的首期款。这两份合同的交割需要三方同时同地点进行，物业会最终过户到第二买家名下。第一个买家的合同义务直到最后三方同时同地点成交后才解除。 方式二、直系亲属间转名 （Section 18 (3) of Duties Act 1997 NSW） 直系亲属间转名 （Section 18 (3) of Duties Act 1997 NSW） 这种方式适用于买家自已无法贷款，但是亲戚或朋友可以贷款并且愿意接手房产的情况，并不需要事先征得卖家的同意。 根据新州税法第18条第3款，在房产成交时，过户文件上可以把受让人的名字换成自己的直系亲属(比如配偶，父母，兄妹，子女等)。转让方需要写Statutory Declaration(由律师来准备)。在这种情况下，买家只需要交一次印花税，而买家的亲属只需要交很少的印花税...

澳洲房产购买流程大全（楼花） 1.预定房屋 Reserve A Property购房者选定了满意的房子后，需支付一笔订金（1000－5000澳币不等），用来让中介向开发商申请保留该物业；购买房产后，订金会自动变成首付款的一部分；如果不进行购买，订金在规定时间内退还给购房者。 2.签订购房合同Sign The Contract中介/开发商向购房者或购房者的代表律师提供购房合同，购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字；同时，开发商也需要在购房合同上签字，并向购房者提供一份双方签署后的合同，购房合同就此生效。 3.申请海外人士购房许可Apply for FIRB approval作为不属于澳洲公民的海外人士，可以购买澳洲房产，并且可以享受澳洲本地的贷款政策，房产用途可以用来作为投资、以房养学、休闲度假。海外人士购买房产需要通过澳大利亚海外人士投资委员会批准，即FIRB。绝大部分的楼盘都有FIRB的配额；对于部分没有申请FIRB的楼盘，海外购房者可向澳洲海外投资审核委员会（FIRB）提交购房申请，这一步骤仅适用于非澳大利亚公民。购房者需填写一份申请表格并递交FIRB审核，这个过程一般由购房者的代表律师协助完成。 4.支付10%的购房首付金Pay 10% Deposit购房者需要在合同规定的时间内签字（一般为10个工作日），签字后同时支付购房款的10%作为首付。支付方法：这笔订金可以支付到开发商律师的信托账户,也可以存入购房者自己的账户再由其银行出具一份担保；银行收取一次性开户费（250澳元），并有一年65%的管理费。如果是以 银行担保（Bank Guarantee）的方式支付订金，在房屋交割前，购房者还可以获得这笔定金的存款利息（根据当时的利率而定）。 5.项目施工Construction如果是公寓或联排别墅，在此施工期间，购房者不需支付任何费用，一切余款都等到房屋过户时支付。如果是独栋别墅，则工程款需分批支付给承建商。 6.申请印花税减免和首次置业补助Stamp Duty Exemption And First Home Grant澳洲公民或永久身份的首次购房者可以向政府申请印花税减免和首次置业补助。以新洲为例，现在购买低于$75万澳币以下的房产可以拿到$1.5万澳币的首次置业补助，到2016年1月后会减少到$1万澳币这个申请可以通过和律师交涉完成，也可以通过之后的贷款机构完成。 7.交割前验房Final Inspection在房屋完工后，开发商会邀请购房者或购房者的代表前去验收。在验收过程当中，发现的问题将被记录在案，开发商随后将安排修善。如果房屋在完成交割后的三个月内出现了任何问题，开发商也将及时负责维修。 8.保修及室内设施的维护和使用Warrantee在每季度交付的物业管理费中，已经包括了房屋保险，因此不需要另行支付。这里涉及的室内设施包括洗碗机、烤箱、抽油烟机和炉灶，它们都是拥有三年的厂家保修和两年的政府强制险，即一共五年保险期。 9.交割Settlement房屋交割的当天，购房者需将购房的全款支付给开发商，购房者的律师会持合同和房款与开发商的律师交涉完成最后的交割手续。购房者随后即入住新屋。 重要提示：1.买家的委托律师有责任向开发商或业主的律师索取售楼的合约，并审核该出售物业的相关档案是否齐全，并向客人解释条款的含意，然后按客人的意愿与对方律师协商，对其中某些条款（比如付款办法）的安排做出修订，从而形成一份买卖双方都接受的合同。这一点要特别说明：澳洲办理购买手续必须委托专业律师或过户师。你不能自己去办理。向政府递交文件、房屋交接、银行结算房款也由律师安排。你如果说我想省钱，自己办理过户，这是不行的。 2.一般情况下，买家签订合约后，须先付房款的10%作为首期订金；其余的90%在对方律师通知交房时起，一周内付清。注意作为购房首期的订金不是直接支付给开发商的，而是汇入买家律师或者代理商受政府有关部门监管的信托银行户口内，期间还可以获取相应利息。期间开发商是不能动用这笔钱的哦。这给了购房者充分的保证。国内钱款是打给开发商的，所以会有开发商卷款而逃的情况。并且国内一旦贷款不管工程是否完工，就要开始缴贷款利息了。比较下来，澳洲的房产系统更健康，安全透明。 3.售楼时，由开发商聘请有执照的合格测量师根据合同规定的标准进行验收，出具完工证明；市政厅有关部门再验收，并出具准住证。如果验收不合格买卖双方可终止合约，律师会退还前期所支付的10%订金以及银行利息。 4.买方可与专业贷款人士洽谈有关贷款问题。视买方的实际情况和需要，贷款额可达楼价的70%至80%。为了保险起见：这里要需要贷款的朋友要在房屋建好提前约三个月办理贷款，给贷款审批以充足的时间。 5.通常只要买家提供护照复印件和中国住址，就可以为买家开设一个澳洲银行账户。买家可以将购楼的款项期汇入该账户，所收入的房屋租金以及可支付的供款都可以通过该账户处理。如果买家贷款低于房价的70%，那么以目前澳洲的利率计算，租金收入已经足以支付货款的利息。 6.仅在澳洲购房并不能成为买方当事人移民申请被批准的必要理由。很多中介公司为了吸引客户而打出“购买澳洲房产就能移民澳洲”的幌子；但事实上，购房并不能保证移民成功，大家不要被忽悠啦。而且，澳洲移民局没有要求商业移民申请者在申请前必须购买澳洲物业 新房购买流程 第一步选房锁号选定自己喜欢的房型和房号，支付“小定”向开发商申请保留。备注：“小定”（deposit）费用墨尔本2000澳币，其他城市需支付5000澳币。“小定”打至开发商的信托账户。 第二步冷静期交付“小定”后，有1周的冷静期，在冷静期之内，客户可选择是否继续购买。如不考虑购买，开发商则无条件退还客户订金。如选择购买，继续下一步的流程。 第三步签订合同1.开发商收到“小定”后准备购房合同，交由开发商律师审核；2.审核后的购房合同直接发给买方律师，经买方律师审核后再交给业主本人；3.买方律师联系业主，解释重要条款，业主无异议则签订合同；4.业主签字后的合同原件发回澳大利亚，可保留合同副本；5.开发商在合同上签字后发还客户。 第四步支付大定业主将总房款10%的首付款（即“大定”）打入由政府监管所的开发商合作律师行的信托账户中。备注：“小定”费用会返还客户或者直接抵扣“大定”。 第五步缴印花税在交换合同8-12个月后，开始缴纳印花税。在澳洲买房的印花税，每一个州政府收的税率不同，具体数额由律师进行核算。墨尔本印花税有一定的减免政策。 第六步办理贷款1.期房交房时间一般为一年半；2.交房前3个月，会有贷款专员联系业主，为业主量身制定贷款计划；业主准备贷款所需相关材料，选择合适的银行申请贷款；批贷时限为1个月左右。 第七步房屋交接1.澳大利亚房产开发商律师发出正式通知信给买家律师，通知购买的楼盘已经完工；2.业主可委托代理律师检查房屋；律师发出成交付款通知书，业主将首付款尾款转入由政府监管的开发商律师行的信托账户中，由开发商律师再转发3.给澳大利亚房产开发商进行成交；4.业主拿到新房钥匙当天开始还贷。 第八步购买保险为房屋购买保险可以在房屋遭遇意外损坏时降低损失，保住财产的价值。具体费用会有保险公司跟进。 第九步委托房屋中介 1.对于买房投资而不是自住的业主，可以委托房屋中介代为打理。 2.房主和中介签订合同，约定代理内容和每年支付打理费用等。中介的义务：每3个月对房屋进行检修，维修费用由业主承担；为房主寻找租客，将租客信息告知业主，并与业主商议后选择租客；每月由代理收集租金，将租金打入业主账户。 3.澳洲房子购买后都会要求上保险，租客租赁房子时也会被强制要求为自己上保险，很好地保障了租赁安全。

我们的目标是：在最短的时间内以最好的市场价格出售您的房产。  一、我们的销售策略 我们经验丰富的销售代理对您所在的社区有深入的了解，他们将首先与您会面，以评估该物业并确定习惯的营销/销售策略。销售策略是根据最近的销售历史/活跃的竞争性列表/目标买家的偏好/整体市场情况制定的，最重要的是，关于您的房产的细节，既要最大化优势，又要将劣势最小化。 二、专业地展现您的房子 1.您的物业的第一印象很重要。我们经验丰富的销售代理会列出一份清单供您考虑，以便更好地展示您的房产。（例如小修，消除杂乱以获得更好的空间印象，添加装饰以获得更好的吸引力。  2.与我们经验丰富的销售代理指导下，与专业摄影师合作拍摄您的房产照片，我们确保在所有广告上都能获得您房产的最佳图像，强调卖点，同时避免缺点。 三、最大化市场曝光率 更大的市场曝光带来更多的买家，反过来又带来更高的售价和更快的卖出。您列出的房产不仅可以在Domain &Real estate.com 上投放优质广告，还可以独家访问我们宝贵的客户数据库，该数据库由我们广泛的当地社区网络，外国房地产投资者网络，移民网络和客户推荐提供支持。在传统渠道之上，我们利用社交媒体;当地社区商店;当地报纸;传单;在线电子活动，以获得额外的曝光率，这一切都是为您的财产量身定制的。 四、无与伦比的服务 1.为客户提供卓越的服务是我们的首要任务，我们坚信我们的服务在行业中是无与伦比的。我们的整个销售团队全心全意，敬业，我们24×7全天候工作，通过销售过程为您服务，旨在让您最终满意。 2.当我们收到潜在买家关于您的房产的询问时，我们承诺在同一天内回复。通过这种方式，我们可以为您的财产保留任何潜在的铅热。  3.如果需要，我们每周进行两次放映，一次在周三，另一次在周六，此外，我们为无法参加预定放映的潜在买家安排放映。再看一次意味着您的房产再有一次机会。 4.在展示期间，我们会记录所有潜在买家的信息，并在展示后，我们努力跟进每个潜在的潜在客户，同时，我们每周都会向所有者报告买家的反馈。这是为了让您在整个销售过程中充分了解情况，并允许我们根据真实的市场情况及时调整和调整销售策略。 5.我们努力跟进大多数潜在客户买家，以解决他们的疑虑，并代表您进行谈判，以实现最佳报价。 6.我们的优质服务并不止于此，我们将继续遵循我们的要求。 五、卖房步骤 1. 您应该指示您的律师准备销售合同。  2. 在线申请免费市场评估。（或者干脆给我们打电话/发电子邮件给我们。 3. 我们的销售专业人员访问您的房产，并为您提供经过充分研究的市场评估和量身定制的销售策略。 4. 如果您满意，可以与我们签订代理协议。 5. 我们建议您如何准备您的财产，以便在检查期间获得最佳展示效果。  6. 我们安排为您的财产拍摄专业照片。 7. 我们发起全面的营销活动来推广您的房产。 8. 我们安排每两周一次+私人检查，并跟进所有查询和线索。 9. 我们向您提供收集的最佳报价，并从买家那里获得0.25%的定金。我们将代表您与买方谈判价格和条款，并牢记双方的诚实，正直和平衡的利益。 10. 在就价格和条款达成协议后（受冷静期限制），我们将组织买方和您签订合同，并与双方律师交换合同。 11. 在冷静期内，我们将努力跟进买方，以确保所有其他问题得到妥善解决。 12. 冷静期后，根据满意的物业搜索和买方的正式贷款批准，销售变得无条件。此时，买方应支付10%的定金。 13. 在结算日或之前，我们将与买方一起组织对房产的最终检查，以确保一切状况良好并确认所有内含物。  14. 结算后，我们会将余额转移给您，我们将根据双方律师的确认将钥匙交给买方。这称为代理上的订单。 

很多人买房不知道如何下手，不知道以自己现在的情况是否能贷到款。所以这里大致为大家讲解一下澳洲买房的流程，以供大家参考： 1.首先，找到资深的贷款BROKER咨询贷款事项 2.根据自己心中的买房价格做个预批（保护自己，万一交了订金，贷款下不来就损失了） 3.预批下来后开始看房（中介一般会要求交个小额订金，一般是房款的0.25%） 4.找专业律师看合同 5.一般会有个5-10天的冷静期 6.估价（Valuation） 7.确定后做预批转全批的贷款 8.交订金，全部房款的10%（包括你之前交的小定） 9.等待签署贷款合同 10.等待交房 另一种情况就是直接参加拍卖，这种是需要你马上付10%大定的，所以在参加拍卖前一定为自己先做个预批，以保护自己的订金不至于被没收。所以这里的两个人一定要找好，一个是律师一个是贷款顾问，律师帮你看房子及合同的问题，贷款顾问帮你把关贷款问题。

A-guide-to-the-cost-of-home-PurchaseDownload

Home-buyer-ChecklistDownload