Residential

楼花转让流程

一、对于楼花转让,政府、开发商(卖家)的主流态度 一方面,澳大利亚政府及开发商对楼花转让持保留、甚至反对的态度,因为这样很容易造成炒楼花的现象,对稳定的澳洲房地产市场会有不小的危害。 另外,由于开发商通常都有一些保留项目会在交付前后出售的,如果任由买家随意转让楼花,会极易扰乱开发商的定价及市场。 在这样的态度下,开发商有可能会在购房合同中添加相关条款,以限制或禁止买家在房产交付前进行转让,这也使得最近许多海外买家因海外贷款问题与楼花转让问题的限制焦头烂额。 大家可能不知道,住房销售合同中可以有一种以“买家满意贷款条款”为条件(Subject to Finance)的条款,签署了这种条件的合同后,如果确认无法得到贷款,那么最直接的方式是通过买家律师向卖家提出由于经济/贷款困难无法履行合同交割,请卖家同意解约并退还首付。 然而遗憾的是,通常情况下楼花购房合同不会赋予买家“因不满意贷款而解约“的相关权利。可见,卖家不太可能主动解除合同,而很有在买家无法完成交易后宣布买家违约,以最大限度地保护卖家自身利益。 二、市场上很多潜在新买家都对重回市场的“二手”楼花非常感兴趣 因为“二手”楼花受让对于潜在新买家而言有着以下数点优势: 时间优势:一般来说,公寓楼盘的建筑周期在1至3年不等,联排别墅的建筑周期在1年至2年不等,而楼花往往会在将要交付时进行转让(例如交付前3至6个月,一手买家进过贷款评估后发现自己贷款能力不足,而不得已转让楼花),这样市场上部分期待尽快交付的潜在新买家就会开始物业而是的楼花受让。 价格优势:由于交付时间的紧迫,部分无力成交的一手买家无奈考虑低价或折扣出售。因此,在2016年下半年开始,市场上纷纷出现各大“XXX州楼花转让网”、“XXX州楼花转让平台”或者“XXX州楼花转让群”,一方面让无力交付的一手买家尽快脱身,另一方面让期待淘到优惠楼花的潜在二手买家得到更多的项目咨询。   买家无身份限制:海外买家购买二手房有诸多限制,例如自住、不得出租以及12个月以上连续居住签证等等。但令人欣喜的是,澳洲政府允许海外买家接手因其他原因而导致未能按时成交的期房公寓楼。即无法过户完成的楼花依然可以作为新房卖予海外人士,但是必须符合以下条件: 房产合约在所有权过户前已经被终止;且 房产第二次销售必须是由开发商直接销售给买家。 但如果新买家身份或比例调整涉及海外人士相关规定的(即不是澳大利亚公民,澳大利亚永久居民或纽西兰公民),需要申请FIRB海外投资管理委员会。如果楼花或土地价格不超过一百万,那么FIRB申请费是$5,500;如果在一百万以上,价格会逐渐增加。 综合上述优势,在贷款政策不断收紧的大环境下,有贷款能力的买家与现金买家成为了市场上的绝对主动者。 三、楼花无法顺利交付,可能面临的法律责任 可是,从楼花的持有者的角度来看,现实就很骨感了。若楼花无法顺利交付,您可能面临一系列的法律责任。

Read More »

楼花购买流程

澳洲房产购买流程大全(楼花) 1.预定房屋 Reserve A Property购房者选定了满意的房子后,需支付一笔订金(1000-5000澳币不等),用来让中介向开发商申请保留该物业;购买房产后,订金会自动变成首付款的一部分;如果不进行购买,订金在规定时间内退还给购房者。 2.签订购房合同Sign The Contract中介/开发商向购房者或购房者的代表律师提供购房合同,购房者在咨询了自己的代表律师并充分理解合同后签字;同时,开发商也需要在购房合同上签字,并向购房者提供一份双方签署后的合同,购房合同就此生效。 3.申请海外人士购房许可Apply for FIRB approval作为不属于澳洲公民的海外人士,可以购买澳洲房产,并且可以享受澳洲本地的贷款政策,房产用途可以用来作为投资、以房养学、休闲度假。海外人士购买房产需要通过澳大利亚海外人士投资委员会批准,即FIRB。绝大部分的楼盘都有FIRB的配额;对于部分没有申请FIRB的楼盘,海外购房者可向澳洲海外投资审核委员会(FIRB)提交购房申请,这一步骤仅适用于非澳大利亚公民。购房者需填写一份申请表格并递交FIRB审核,这个过程一般由购房者的代表律师协助完成。 4.支付10%的购房首付金Pay 10% Deposit购房者需要在合同规定的时间内签字(一般为10个工作日),签字后同时支付购房款的10%作为首付。支付方法:这笔订金可以支付到开发商律师的信托账户,也可以存入购房者自己的账户再由其银行出具一份担保;银行收取一次性开户费(250澳元),并有一年65%的管理费。如果是以 银行担保(Bank Guarantee)的方式支付订金,在房屋交割前,购房者还可以获得这笔定金的存款利息(根据当时的利率而定)。 5.项目施工Construction如果是公寓或联排别墅,在此施工期间,购房者不需支付任何费用,一切余款都等到房屋过户时支付。如果是独栋别墅,则工程款需分批支付给承建商。 6.申请印花税减免和首次置业补助Stamp Duty Exemption And

Read More »

二手房出售流程

我们的目标是:在最短的时间内以最好的市场价格出售您的房产。  一、我们的销售策略 我们经验丰富的销售代理对您所在的社区有深入的了解,他们将首先与您会面,以评估该物业并确定习惯的营销/销售策略。销售策略是根据最近的销售历史/活跃的竞争性列表/目标买家的偏好/整体市场情况制定的,最重要的是,关于您的房产的细节,既要最大化优势,又要将劣势最小化。 二、专业地展现您的房子 1.您的物业的第一印象很重要。我们经验丰富的销售代理会列出一份清单供您考虑,以便更好地展示您的房产。(例如小修,消除杂乱以获得更好的空间印象,添加装饰以获得更好的吸引力。  2.与我们经验丰富的销售代理指导下,与专业摄影师合作拍摄您的房产照片,我们确保在所有广告上都能获得您房产的最佳图像,强调卖点,同时避免缺点。 三、最大化市场曝光率 更大的市场曝光带来更多的买家,反过来又带来更高的售价和更快的卖出。您列出的房产不仅可以在Domain &Real estate.com 上投放优质广告,还可以独家访问我们宝贵的客户数据库,该数据库由我们广泛的当地社区网络,外国房地产投资者网络,移民网络和客户推荐提供支持。在传统渠道之上,我们利用社交媒体;当地社区商店;当地报纸;传单;在线电子活动,以获得额外的曝光率,这一切都是为您的财产量身定制的。 四、无与伦比的服务 1.为客户提供卓越的服务是我们的首要任务,我们坚信我们的服务在行业中是无与伦比的。我们的整个销售团队全心全意,敬业,我们24×7全天候工作,通过销售过程为您服务,旨在让您最终满意。 2.当我们收到潜在买家关于您的房产的询问时,我们承诺在同一天内回复。通过这种方式,我们可以为您的财产保留任何潜在的铅热。  3.如果需要,我们每周进行两次放映,一次在周三,另一次在周六,此外,我们为无法参加预定放映的潜在买家安排放映。再看一次意味着您的房产再有一次机会。 4.在展示期间,我们会记录所有潜在买家的信息,并在展示后,我们努力跟进每个潜在的潜在客户,同时,我们每周都会向所有者报告买家的反馈。这是为了让您在整个销售过程中充分了解情况,并允许我们根据真实的市场情况及时调整和调整销售策略。 5.我们努力跟进大多数潜在客户买家,以解决他们的疑虑,并代表您进行谈判,以实现最佳报价。 6.我们的优质服务并不止于此,我们将继续遵循我们的要求。 五、卖房步骤 1. 您应该指示您的律师准备销售合同。  2. 在线申请免费市场评估。(或者干脆给我们打电话/发电子邮件给我们。 3. 我们的销售专业人员访问您的房产,并为您提供经过充分研究的市场评估和量身定制的销售策略。

Read More »

二手房购买流程

很多人买房不知道如何下手,不知道以自己现在的情况是否能贷到款。所以这里大致为大家讲解一下澳洲买房的流程,以供大家参考: 1.首先,找到资深的贷款BROKER咨询贷款事项 2.根据自己心中的买房价格做个预批(保护自己,万一交了订金,贷款下不来就损失了) 3.预批下来后开始看房(中介一般会要求交个小额订金,一般是房款的0.25%) 4.找专业律师看合同 5.一般会有个5-10天的冷静期 6.估价(Valuation) 7.确定后做预批转全批的贷款 8.交订金,全部房款的10%(包括你之前交的小定) 9.等待签署贷款合同 10.等待交房 另一种情况就是直接参加拍卖,这种是需要你马上付10%大定的,所以在参加拍卖前一定为自己先做个预批,以保护自己的订金不至于被没收。所以这里的两个人一定要找好,一个是律师一个是贷款顾问,律师帮你看房子及合同的问题,贷款顾问帮你把关贷款问题。

Read More »