
楼花转让流程
一、对于楼花转让,政府、开发商(卖家)的主流态度 一方面,澳大利亚政府及开发商对楼花转让持保留、甚至反对的态度,因为这样很容易造成炒楼花的现象,对稳定的澳洲房地产市场会有不小的危害。 另外,由于开发商通常都有一些保留项目会在交付前后出售的,如果任由买家随意转让楼花,会极易扰乱开发商的定价及市场。 在这样的态度下,开发商有可能会在购房合同中添加相关条款,以限制或禁止买家在房产交付前进行转让,这也使得最近许多海外买家因海外贷款问题与楼花转让问题的限制焦头烂额。 大家可能不知道,住房销售合同中可以有一种以“买家满意贷款条款”为条件(Subject to Finance)的条款,签署了这种条件的合同后,如果确认无法得到贷款,那么最直接的方式是通过买家律师向卖家提出由于经济/贷款困难无法履行合同交割,请卖家同意解约并退还首付。 然而遗憾的是,通常情况下楼花购房合同不会赋予买家“因不满意贷款而解约“的相关权利。可见,卖家不太可能主动解除合同,而很有在买家无法完成交易后宣布买家违约,以最大限度地保护卖家自身利益。 二、市场上很多潜在新买家都对重回市场的“二手”楼花非常感兴趣 因为“二手”楼花受让对于潜在新买家而言有着以下数点优势: 时间优势:一般来说,公寓楼盘的建筑周期在1至3年不等,联排别墅的建筑周期在1年至2年不等,而楼花往往会在将要交付时进行转让(例如交付前3至6个月,一手买家进过贷款评估后发现自己贷款能力不足,而不得已转让楼花),这样市场上部分期待尽快交付的潜在新买家就会开始物业而是的楼花受让。 价格优势:由于交付时间的紧迫,部分无力成交的一手买家无奈考虑低价或折扣出售。因此,在2016年下半年开始,市场上纷纷出现各大“XXX州楼花转让网”、“XXX州楼花转让平台”或者“XXX州楼花转让群”,一方面让无力交付的一手买家尽快脱身,另一方面让期待淘到优惠楼花的潜在二手买家得到更多的项目咨询。 买家无身份限制:海外买家购买二手房有诸多限制,例如自住、不得出租以及12个月以上连续居住签证等等。但令人欣喜的是,澳洲政府允许海外买家接手因其他原因而导致未能按时成交的期房公寓楼。即无法过户完成的楼花依然可以作为新房卖予海外人士,但是必须符合以下条件: 房产合约在所有权过户前已经被终止;且 房产第二次销售必须是由开发商直接销售给买家。 但如果新买家身份或比例调整涉及海外人士相关规定的(即不是澳大利亚公民,澳大利亚永久居民或纽西兰公民),需要申请FIRB海外投资管理委员会。如果楼花或土地价格不超过一百万,那么FIRB申请费是$5,500;如果在一百万以上,价格会逐渐增加。 综合上述优势,在贷款政策不断收紧的大环境下,有贷款能力的买家与现金买家成为了市场上的绝对主动者。 三、楼花无法顺利交付,可能面临的法律责任 可是,从楼花的持有者的角度来看,现实就很骨感了。若楼花无法顺利交付,您可能面临一系列的法律责任。